居抜き物件といえば、飲食店や美容系店舗に多いイメージですが、クリニックの居抜き物件もあるのは、ご存知でしょうか？
物件数としては少ないかもしれませんが、存在します。
また、前業種が違ってもクリニックを開業するケースもあります。
クリニックの開業となれば建物以外にも医療機器が高額となるため、想像以上に負担がかかるため、居抜き物件を選択する医師もいます。
今回は、居抜き物件のメリットとデメリットについてご紹介します。
ご検討されている方は、参考にしてください。
居抜き物件とは
居抜き物件とは、前に借主が使用していたままの状態で、次の借主に渡すことをいいます。
例えば、ラーメン屋だった物件に、別のラーメン屋が新しくオープンすることがあります。これは、ラーメン屋をオープンさせるだけの設備やレイアウトが整っているからである。居抜き物件の場合は、同業者が新たに借りるケースが多いのには、そういう理由があるからです。
つまり、クリニックの居抜きということになれば、医療機器も処置台などもそのまま使用することができます。専門性が高い診療科の場合は、厳しいところもありますが、ほとんどの診療科で居抜き物件を使用することができる。
スケルトンとは
居抜き物件に対して、「スケルトン」と呼ばれる物件もあります。
これはどんな物件かといえば、備品や設備にいたる全ての物が撤去された状態を言う。
テナントや建物はあるが、中は空っぽの状態だから内装工事はもちろん、医療機器や備品にいたるまで用意する必要があります。
クリニックが居抜きになるケースについて
クリニックが居抜きになるケースについて紹介します。
どんな時に居抜きになることが多いかといえば、医師の高齢化や後継者がいないことで閉院を余儀なくされる時です。
今後、このケースは増えてくると考えられるので、利用する医師も増えると予想されます。
居抜き物件の4つのメリット
居抜き物件を求めるのには、やはり理由があります。
どんなところにメリットがあるのか調べたので、4つのメリットをご紹介します。
初期費用が抑えられる
新規開業の場合には、とにかくお金がかかります。土地・建物・医療機器とどれも高額なものばかりです。そして、内装や机、椅子などといった設備に、スタッフの制服まで、用意するものは山のようにあります。
そんな中で、建物と医療機器が最初からあるのは、初期費用を抑えることができるので、とても助かります。
これが、スケルトンだった場合は、内装工事の分が負担となるので坪単価40〜50万円ほどになります。
開業までが早い
開業に向けて、すでに必要なものが揃っている状態なので、新規で建設をして、クリニックを開業するケースと比べれば、圧倒的に準備期間が短くなります。
勤務医を続けたまま開業をする医師にとっては、短期間で開業の準備が終えられるのは非常に助かります。
また、新たに購入が必要なものと、必要でないものが明確に分かります。開業に合わせて必要なものを順次用意できるのも、無駄を省くことができます。
行政の許可が得やすい
クリニックを開業するには、建物ができ搬入が完了したあとで行政による審査が必ず行われます。
床材や手洗い場など細部までチェックされるので、大切なことですが大変でもあります。この大変な審査についてもクリニックの居抜きの場合には、問題なく済ませることができる可能性が高くあります。
クリニックの開業となれば容易くはありません。しかし、以前もクリニックであったことで、今回も許可が降りやすいと言われています。居抜きであり、大きな変化もありませんから、行政からみれば問題なしという評価になるのだと考えられます。
前院の患者様が見込める
元々、同じ店舗にクリニックがあったので、地域の患者様だった方には広く知ってもらえていることが考えられます。
一度閉院になっているので転院しているはずですが、自宅近くに再度開院となれば、戻ってこられる患者様もいるはずです。
地元の患者様を確保しておけるのは、開業するクリニックにとっては強みとなります。改めて認識していただきたいですね。
居抜き物件の3つのデメリット
では、メリットが多かった居抜き物件ですが、デメリットについても確認して理解しておきましょう。
レイアウトが変えられない
基本的には、レイアウトは前院と同じ状態となります。医療機器もそのままあるので、内装を改修することの方が難しくなります。
自由度は下がってしまうので、自分でデザインをしたい人には、不向きです。
設備が古い可能性がある
医療機器がそのままあるので、問題なく使用できますが、中には古い医療機器で使い方が分からないような場合もあります。
日々、医療機器も進化しているので勤務医時代に、最新の医療機器になれていた医師だと戸惑ってしまいます。さらには、検査をしても正しい診断ができないことも考えられます。
医療機器以外でも、使い方をしりたくても取扱説明書がない場合があります。
せっかく、居抜きでそのまま引き継ぐことができても、使えない場合には破棄するしかないので、別途処理するための費用が発生してしまいます。
前院のイメージを引き継ぐ
前院からの必ずしも評判の良いクリニックだったとはいえません。
・先生が冷たかった
・受付の人が怖かった
・治療が下手だった
これら悪いイメージがあった場合、次のクリニックも同じと考えてしまいがちです。
前院とは全く関係ないとしても、患者様から見れば「名前を変えただけの同じクリニック」と思う人もいるということです。
契約する前にしておきたいこと
居抜き物件は、メリットもたくさんあるが、反対にトラブルとなりやすい部分があることも分かりました。
トラブルをさけるためにも注意してほしいことがあります。
事前チェック
内覧をきちんとしてください。
例えば、壁に穴を見つけたとします。そもそもあった穴であれば修理をしてもらうことも可能ですが、事後報告した場合だと、現借主が穴を開けたともとられます。そうなると「誰が直すのか？」でトラブルの元になってしまいます。
こうしたキズはもちろんのこと、設備なども誰がどのように契約したものかを確認してください。リース物件で請求書が届いたというケースもあります。
建物および設備のに関する責任の所在をはっきりさせておきましょう。
専門業者に相談する
不動産会社の中には、居抜き物件を多く扱う会社もあります。
こうした物件を扱ってるからこそ、注意すべき点が分かりますし、トラブルのない良い居抜き物件を紹介してもらうことができます。
広告やチラシを見てすぐに契約してしまうことがないように、段取りを考えて進めてくださいね。
まとめ
いかがでしたか？
居抜き物件で開業するときのメリットとデメリットをご紹介しました。
初期費用を抑えられる反面、設備が古かったり自由度が少ない物件になることが分かりました。
また、前院のイメージをいい意味でも、悪い意味でも引き継いでしまうということなので、こちらも事前に前院が退去した理由を確認しておきたいですね。
ご自身の開業が、良いスタートができるように物件選びは、慎重におこなってくださいね。
