クリニックを建設するために、まずは見積もりを依頼します。
相見積もりをして費用を比べたり、工事内容を確認して、建設会社を決めるのが通常の流れです。
しかし、ご自身が見積もりの内容を理解できているのか、不安になることはありませんか？聞きなれない単語が並び、業者側の説明を聞いて、その場では分かった気がしても、日にちが経つと忘れてしまう。こんな経験ありますよね。
今回は、見積もり計上される費用項目について、ご説明します。
クリニック建設の費用はいくら？
クリニックを建設するのに「お金がかかる・高い」と言われますが、実際にはどれくらいかかるのか、ご存知ですか？
建物の建設費で、4000万〜8000万円だと言われています。
これはあくまでも一般的な金額であり、立地や土地の広さ、建築構造によっても変動していきます。
さらに費用としては、土地購入費・医療機器購入費・設計費などが加算されていきます。
こうして、金額を提示されると「これぐらいかかるのか」という心の準備ができますが、実際には諸費用も加算されていきますし、初期費用を用意するにも漠然としています。そして、可能であれば必要ないものは削ってい費用を抑えたいところです。
費用は3つの分けて考える
あれもこれもと、費用の項目ばかり見ていると、どこにお金が掛かっているのかが分かりません。
まずは、費用項目を3つに分けて考えてみましょう。
3つの分類は、こちらです。
・土地購入費
・設計料
・工事費
依頼する業者によって項目の名称は違いますが、全体を見るとこの3つに分けられることが分かります。
この3つに関しては、別々の業者に依頼することもできますし、1つ業者で全てできる場合の2パターンあります。
別々の業者に依頼する場合
・土地購入費・・・不動産屋
・設計料・・・設計事務所やデザイン事務所
・工事費・・・建設会社または、各業者
1つの業者に依頼する場合には、主に建設会社となります。建設会社にもよりますが、管理している土地や、居抜き物件などがあるので土地の購入から設計・工事と一括して依頼することが可能です。
どちらに依頼するのが良いのかは、開業するクリニックの条件によるので一概には言えませんが、この3つに分けて費用を考えることで金額が算出できるので、選んで決めることができます。
土地購入に関わる費用のについて
では、一つずつ内訳についてご紹介します。
こちらの費用は、新規開業で土地を所有していない場合や、移転、分院など、土地を探している場合に必要となります。だから、土地をすでに所有している場合や、事業継承でクリニックを引き継ぐ場合には、費用がかかりません。
土地購入費として計上される費用はこちらです。
・土地代金
・仲介手数料
・測量費
・登記費
・地盤調査費
これらが挙げられます。
土地代金
純粋に、土地の値段です。
土地には坪単価が決められており、坪単価と土地の面積によって金額が決まります。
土地購入の流れとしては、業者に購入できる金額を伝え探してもらいます。
条件に合う土地が見つかりれば、契約となり支払い方法などを決めていきます。また、土地売買の契約時に手付金が発生します。相場としては、土地代金の10%と言われてますが、こちらもそれぞれにルールがあるので、仲介する業者に確認しておきましょう。
仲介手数料
土地を購入する場合、ほとんどの人が不動産屋など業者に依頼します。
所有する土地や、紹介できる土地などから、条件に合う土地を探してもらうことができます。
仲介業者を介して土地を購入した時に発生するのが、仲介手数料です。手数料は、「3.24％＋6.48万円（税込）」を上限とされ、契約時と引き渡し時に半分ずつ支払うケースが多いようです。
また、手数料とは別に印紙税があることもあるので、忘れないでくださいね。
測量費
測量とは、土地の面積や境界線をはっきりさせるために行います。
本来なら、登記簿謄本に記されている情報で間違いないのですが、謄本の情報と実際の土地の状況が異なるケースがあります。また、土地を売却する時など隣人との認識の違いからトラブルに発生することもあるため、隣接する土地所有者や測量士などが立ち会って、正しい境界を決めるために行います。
登記費
登記費は、不動産の登録に関わる費用をいいます。
内訳としては、登録に必要な費用と、司法書士の報酬（依頼する場合）となります。
登録に必要な費用は2つあります。
・登録免許税
・登記謄本代
こちらは、司法書士に依頼せず自分で登記した場合にも発生する費用です。
登録免許税の不動産購入売買による所有権移転登記は、以下のように計算されます。
土地：土地評価額×１・５％（税率）
建物：建物評価額×２％（原則税率）
登記謄本代は、1通あたり600円です。
地盤調査費
建物の土台となる地盤を調査します。
建物の耐震を強化しても、地盤が弱い場合には、地震で地盤が沈んだり、地滑りを起こす可能性が高くなり、クリニックを建設にはオススメできない土地となります。
調査の方法としては、以下の3つのいずれかで行います。
・スウェーデン式サウンディング試験（スウェーデン式試験・SWS試験）
・ボーリング調査（標準貫入試験）
・表面波探査法
地盤調査は、土地を購入する場合以外に、土地を所有している場合でも、調査していなければ費用として発生します。
調査して、地盤が弱いことが分かれば地盤を補強する作業が別途必要となります。費用の負担は避けられません。また、場合によっては、開院までのスケジュール変更が必要となります。
設計料について
設計とは、建物の構造や性能を考慮して図面に起こしたり、材料や形状、寸法などをいいます。工事は、設計で決められたように作業していきます。
つまり、設計料は、着工前に決める設計と、工事入ってからの監理を含めた費用をいいます。
主な項目はこちらです。
・設計費
・監理費
・構造計算費
設計費
設計は、図面を作成したり、模型を作ることを言います。
最初に施主との打ち合わせが行われ、クリニックに対する理想や希望などを細く伺います。予算や敷地面積などの問題はありますが、調整を繰り返し形にできる建物へと近づけていきます。
監理費
設計された建物を、実際の工事でも同じように作業されているかを監理します。解釈が間違って伝わっていたり、違う材料が使用されていないかなどをチェックしていきます。
構造計算費
災害に強い建物を建設するためには、耐震性・耐火性・耐荷重性などが求められます。
ただそれらに強い材料を使うことで、建物が強くなるかといえばそうではありません。構造に合う十分なものであるかを計算して決めています。
工事費について
建設工事で発生する費用をご紹介します。
・建物本体工事費
・内装工事費（設備・配線工事費など）
・外構工事費
建物本体工事費
建物ができるまでには、基礎を整え、土台を作り、柱を立て梁をかける。そして壁を作り外壁を作ります。ここに人件費を加えたものが、建物本体工事費となります。
建物本体工事費は、総費用の約7割を占めるともいわれます。
内装工事費（設備・配線工事費など）
建物本体工事費に続いて費用がかかるのが、内装工事費です。内装工事では、電気の配線、水回りの設置していきます。
また、配線が整った後に、エアコン、照明の設置を行います。また、2階以上でエレベータを設置する場合があれば、別途費用が必要となります。
外構工事費
建物周辺の工事をいいます。
出入口までのスロープや、塀や門など、一戸建てのクリニックには必要な工事となります。
さらに、花壇を設けたりする場合には、庭師を入れて作業することになるので、費用が別に計上されることがあります。
その他の費用について
その他にも発生する費用があるので、簡単に説明します。
医療機器購入費
クリニックですから、医療機器の購入は必須となります。
診療科目によって異なりますが、
・X線撮影機器
・内視鏡機器
この2つは基本となります。
最近では、CT撮影ができたり、日帰りで手術ができるクリニックもあるので、予算に合わせて購入を検討されることをオススメします。
また、処置や検査で使う医療用の備品もお忘れなく。
広告看板費
クリニックの広告として、道路沿いや電柱などの看板設置費用、内覧会の費用、そしてホームページ作成費用があります。
また、スタッフ募集にも必要となるので、開院に合わせて準備を進めていきましょう。
まとめ
クリニック建設に関わる費用について、ご紹介しました。
計上される項目が理解できてくると、必要な費用と削れる費用が見えてきます。また、「あればいいな」と考えるものは、無理して開院時に用意することもありません。経営が軌道に乗ってきた時に、改めて検討すれば良いと考えましょう。
分からないことは業者に確認して、納得のいく費用でクリニックを建設してください。
